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2015


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Preliminare di vendita e fallimento

Facoltà del curatore fallimentare di sciogliere il preliminare ex art. 72 L. fall. nel caso in cui il promissario acquirente abbia trascritto prima della dichiarazione di fallimento una domanda ex art. 2932 cod. civ.

Con sentenza n. 18131/2015, depositata in data 16 settembre 2015 (Pres. L. A. Rovelli – Rel. R. Vivaldi), la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha affermato che il curatore fallimentare del promittente venditore non può esercitare la facoltà di sciogliersi dal contratto preliminare ex art. 72 L. fall. nei confronti del promissario acquirente, qualora quest’ultimo abbia trascritto, prima della dichiarazione di fallimento, la domanda di esecuzione in forma specifica proposta ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. e tale domanda sia stata accolta con sentenza a sua volta trascritta.

Le Sezioni Unite si erano già pronunciate su tale questione con sentenza n. 12505 del 7 luglio 2004, ma il principio espresso in quella sede è stato spesso disatteso dalle Sezioni Semplici che hanno affrontato la questione successivamente, di talché si è resa necessaria un’ulteriore pronuncia a risoluzione del contrasto, che conferma l’orientamento espresso in precedenza.

In forza della recente sentenza, in caso di fallimento del promittente venditore il curatore conserva la facoltà di scelta prevista dall’art. 72 L. fall. di subentrare nel contratto preliminare pendente alla data di fallimento ovvero di sciogliersi dal medesimo, anche laddove la parte non inadempiente – il promissario acquirente – abbia domandato al giudice l’emissione di una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso ex art. 2932 cod. civ.

Se, però, il promissario acquirente ha provveduto a trascrivere la sua domanda in ossequio al disposto di cui all’art. 2652, n. 2, cod. civ. prima dell’iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese, allora non gli potrà essere opposto, da parte del curatore, l’eventuale scioglimento dal rapporto. Tale inopponibilità consegue all’accoglimento della domanda giudiziale e alla trascrizione della relativa sentenza. In virtù dell’effetto prenotativo che la trascrizione della domanda produce, la trascrizione della sentenza di accoglimento retroagisce, dunque, alla data di trascrizione della domanda.

Viceversa, qualora il giudizio instaurato dal promissario acquirente si concluda con una sentenza di rigetto, l’effetto prenotativo della trascrizione della domanda cessa ed il curatore potrà opporre all’attore – promissario acquirente la sentenza dichiarativa di fallimento nonché la scelta di sciogliersi dal contratto preliminare.

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